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2014 08-26

商品房交付条件相关事宜分析

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♦成都办公室  林超

以下就商品房买卖合同将商品房交付时间由原引导合同文件所约定的“建设工程竣工验收备案登记”改为“建设工程主体经过五方验收合格”事项作分析如下:

一、商品房应当先“经验收合格后”方可予以交付

《城市房地产管理法》第二十七条第二款 房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。

《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用……

依据上述法律、行政法规,开发商向购房者交付的商品房的强制性条件必须“经验收合格”。

二、商品房竣工验收的程序

《建设工程质量管理条例》第十六条 建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

第四十九条 建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第六条 工程竣工验收应当按以下程序进行:(一)工程完工后,施工单位向建设单位提交工程竣工报告,申请工程竣工验收。实行监理的工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。

(二)建设单位收到工程竣工报告后,对符合竣工验收要求的工程,组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组,制定验收方案。

……

(四)建设单位组织工程竣工验收。

第七条 工程竣工验收合格后,建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。

《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照本办法规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门(以下简称备案机关)备案。

依据上述法律、法规,商品房竣工验收程序为:首先,由施工单位向建设单位提交工程竣工报告,申请工程竣工验收。第二步,建设单位收到工程竣工报告后,对符合竣工验收要求的工程,组织勘察、设计、施工、监理等单位(含建设单位共五家责任主体,即所谓的“五方验收”),制定验收方案,进行竣工验收。工程竣工验收合格后,建设单位提出工程竣工验收报告。第三步,建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案,取得竣工备案证明书。

三、竣工验收合格的时间:建设单位提出工程竣工验收报告之日或取得竣工备案证明书之日

依照上述《城市房地产管理法》等法律法规,商品房应当“经验收合格后”方可予以交付。验收合格的时间在实践中存在两种意见:一种观点认为应当以建设单位提出工程竣工验收报告日为验收合格时间;另一种观点认为应当以竣工备案证明书的取得作为竣工验收合格的标识。

即便是以前一种观点为准,并不完全等同于开发商在未取得竣工备案证明书的情况下即可交付商品房。由《建设工程质量管理条例》第十六条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条等法规的规定可知,建设单位自工程竣工验收合格之日起15日内,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案,这是行政法规的强制性规定。

四、修改成都市商品房买卖合同示范文本第十一条“交付条件”的合法性及法律风险

1、合法性

成都市商品房买卖合同示范文本第十一条“交付条件”第二款第1项商品房交付应当符合下列条件:“该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表”。首先,该示范文本不具有强制性,由协议双方自愿适用,经双方协商一致可对协议条款做相应的修改。应当提醒注意的是,如将示范合同文本中上述交付条件修改为“建设工程主体经过五方验收合格”,在办理商品房网上签约手续中可能面临不予办理的风险,建议在事前与房产管理部门进行充分沟通。其次,以五方验收合格后建设单位提出工程竣工验收报告之日作为工程竣工验收合格的时间并不违反法律规定,以此将其进一步约定为商品房交付的时间也未有法律法规禁止性的规定。

2、法律风险

依照上文的论述,建设单位在提出工程竣工验收报告15天内应当向建设主管部门提出备案登记申请,这是行政法规的强制性规定。如果建设单位未履行该法定责任,应当受到相应的行政处罚;同时在商品房交付过程中存在程序上的瑕疵,如果开发商交付的商品住宅未能取得竣工验收备案证明书,其中不排除该商品房在建筑质量方面存在重大的缺陷;而且竣工验收备案证明书直接关系到房产证的办理,一旦将来发现该房屋始终无法拿到竣工验收备案表,房产证则始终无法办理。购房者完全可以建设单位未取得竣工备案证明书为由,主张商品房存在质量瑕疵,要求建设单位承担相应的赔偿责任,建设单位面临着诉讼风险。



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