新浪微博
官方微信
返回列表
2009 06-24

REITs的中国法律困境

fjrigjwwe9r3qx_article:content

杭州办公室 沈田丰

 

【内容提要】REITs即房地产投资信托基金,是一种基于房地产收益的资产证券化创新,其实施需要法律制度加以保障。目前中国缺乏相应的法律配套制度,所以存在许多法律上的难题。现时中国房地产进行REITs发行有二个途径即在国内发行REITs与在国外发行REITs,这二种方法均会遇到法律障碍。中国的法律正在不断地更新以适应新的金融创新的需要。企业法、信托法、税法、信息披露制度等等均需要进行调整以适应REITs需要。

 

【关键词】房地产投资信托基金 法律障碍 制度创新

 

REITsReal Estate Investment Trusts的缩写),即房地产投资信托基金。随着香港领汇这个全球最大REITs的发行成功与高达220亿港元的筹资额[1],让人们都看到了房地产融资的新途径。随后在香港“泓富”“越秀” REITs的发行,内地许多在2003年后房地产政策紧缩后忍受资金短缺煎熬房地产业者,开始将眼光盯住了这个可以带来资金的新玩意[2]

大家查阅一下领汇的发售通函便知,有五家国际知名的律师事务所参与领汇发行的法律服务工作。REITs不是一个天生的金蛋,而是一个严格法律约束的产物。领汇200412月发行时曾遭遇过二位普通香港老人的诉讼,发生了蚂蚁让大象后退的一幕,导致了香港政府将领汇的发行与上市的计划整整搁置了一年[3]

由此可见,法律制度的设计对REIT这种金融创新产品来讲是何等的重要。

 

一、REITs的简要原理[4]

 

根据香港证监会20056月公布的《房地产投资信托基金守则》,REITs,是一种以专业化团队管理的,以房地产租金或其他收入为保障的集合投资计划(其运作框架见附图)。“房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。房地产投资信托基金透过出售基金单位获得的资金,会根据组成文件加以运用,以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。[5]”根据这个定义,香港的REITs主要是以房地产租金收入作为主要回报。

根据上述定义,大家可以知道REITs是由房地产租金收入作为现金流入保障的资产证券化产品。同时大家也从上述描述中可以看到REITs是由一系列的法律文件来作为支撑的,也就是说,REITs是一种金融产品,它是通过法律文件的砖头砌就的制度基础来保证投资者的利益收入。而这些法律文件的基础是现行有效的法律规定。

REITs的投资者购入基金单位,将这个基金信托给专业的信托企业,同时聘请由专业人员组成的管理企业(即管理人)对基金的资产进行管理,在基金管理人的操作下基金购入、投资已经出租的房产或其他有固定收入的房产取得收入,这些房产所得的租金等固定收入在扣除税收及信托费用与管理人的管理费用及其他必须开支的费用后,绝大部分用于支付基金持有人的投资回报。而投资者从投入资金购买基金单位开始,到购买已经存在的物业,再聘请信托人与管理人,维持出租物业的后续服务水准,保障租金收入的合理使用并最后能将其中的绝大部分收益用于分配给基金投资者,在这个复杂的过程中,一系列眼花缭乱制度设计均是基于律师起草的合同来作为保障。法律及其制度设计是REITs这种金融产品的核心与基石所在。

REITs 作为投资产品对投资者具有其他投资产品所不具有的独特优势。

第一,由于REITs 的长期收益由其所投资的房地产价值决定,因此REITs 的收益与其他金融资产的相关度较低。投资者在资产组合决策中,会考虑REITs 相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能。这是REITs成为投资对象的一个重要因素。

第二,可免双重征税和无最低投资要求;

第三,REITs 按规定必须将90%的收入作为红利分配[6],投资者可以获得比较稳定的即期收入;

第四,在美国REITs 的经营业务通常被限制在房地产的买卖和租赁,在税收上按转手证券(PASS-TRHOUGH)计算,即绝大部分的利润直接分配给投资者,企业不被征收资本利得税;

第五,由于REITs 将投资者的资金集合起来投资于房地产,一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资。

第六,由于REITs 股份基本上都在各大证券交易所上市,与传统的以所有权为目的房地产投资相比,REITs具有相当高的流动性。

第七,上市交易的REITs 较房地产业的直接投资,其信息不对称程度低,经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督。

REITs的天生丽质吸引了证券市场所有参与者的眼光。在作出行动之前,还是需要谨慎的与成熟的分析考量。

 

二、房地产投资信托基金在中国的法律障碍

 

200611生效的修订后的新《企业法》为中国带来了一种全新的法律思维模式,开始用市场手段来规范社会的投资行为,为资本市场留下了许多制度创新的空间。《企业法》与《信托法》、《证券投资基金法》以及相关的税收规定,为REITs这种金融产品在中国的发展带来了曙光。但在细致深入的分析后,大家发现REITs产品在中国出现还有很长的路需要走,法律的障碍将是其中必须要完成的关键路程。

 

(一)在中国实施房地产投资信托基金的法律困境

房地投资信托基金的发行有二个途径,即在中国证券市场上发行REITS,或者通过房产所有权的转移在境外发行REITs。大家首先分析一下在中国证券市场上发行REITs存在的法律困境。

1、      REITs的法律架构。投资基金是一种投资集合,是建立在法律基础上的以合同为基本保障的投资方式。但对于投资集合的地位与性质,我国的法律并未加以明确。虽然我国目前已有《证券投资基金法》可资参考,但REITs运作方式与证券投资基金有很大差异。我国是成文法国家,当事人的行为必须有明确的法律加以规范情况下,投资者的利益才会有切实的保障,所以现有的《企业法》《信托法》《证券投资基金法》《信托投资企业资金信托管理暂行办法》[7]可以用于参考,但并不能为房地产投资信托基金提供明确的法律保障。通观所有已经和正在筹划发展REITs这种投资品种的国家和地区,无不将立法作为发展REITs的首要条件。比如新加坡、日本、韩国、香港和台湾,都是在原有相关法律已经比较完备的基础上,通过长期研究制定专项法律。有的在REITs法律制定与公布以后好几年才正式批准发行相关产品上市[8]。所以,要推行REITs,需要一系列相应的可操作的法律或法规,及规范性的文件,来为房地产投资信托基金提供明确的法律保障,在没有相应的法律保障的情况下,国内的REITs将具有相当大的法律风险。所以中国目前已有的法律并不能为REITs产品提供一个切实的法律保障架构。由于REITs涉及公众投资者的利益,所以REITs不可能象以往那样用摸着石头过河的思维模式来操作,而必须是先有相关的法律规定后,才能实施。

2、 房地产信托基金的法律主体地位。目前我国的投资基金,并不是一个企业或法人主体[9],,投资集合在中国的法律中并没有其可作为民事主体的法律地位。对这种投资集合,法律也没有明确的文件加以规定。现在惟一的有关基金的法律就是《证券投资基金法》,也没有为“基金”下出明确的定义,反而更倾向于将基金定位于一种基于合同的集合体。由于基金不是一个企业或法人主体,因此房地产投资信托基金就很难成为房地产的所有权人,而这正是信托人需要为基金出面做的事。信托人与基金的关系是一种合同关系,房屋所有权关系是一种物权关系。用一种合同关系来解决物权关系,这有勃与民法的物权优于债权的理论,在实际的操作中也将会遇到法律冲突。常见的解决办法是由REITs成立一个特殊目的的机构(或企业)持有房屋的所有权,但我国目前的《企业法》并没有特殊目的企业的法律规定[10]。所以目前在中国需要解决基金的法人主体问题,即要从法律上确认基金是一种法人,即通常理论上所说的财团法人。

3、 REITs的税务问题。基金既没有组织机构代码证和工商执照,更没有税务登记证,基金并不具备缴纳企业所得税的基本主体资格。这种情况下,房地产投资信托基金也就没有了所得税的问题。通常房地产投资信托基金是将每年盈利的大部分以现金红利方式回报给投资者,再由投资者自己缴纳个人所得税,因此REITs所派发的红利特别高[11]

考察REITs的发展历史,税收起着重要的影响作用。REITs 在美国起源于十九世纪八十年代。在当时依照税法,投资者成立信托形式的机构,可以避免双重征税。信托企业如果将收入分配给收益人,可以免征收企业利润税。然而,信托企业的这些税收优惠在二十世纪的三十年代被取消,企业和个人的收入都必须交纳收入税。在1960年由于对REITs 的需求,艾森豪威尔总统签署了将REITs作为利润传递(PASS-TRHOUGH)的特殊税收条例,REITs 按此条例可以避免双重征税,享受税收优惠[12]。至今为止,除了一些很小的修改,该条例基本没变,成为促进美国REITs发展的主要动力。美国REITs 在上世纪八十年代由于一些房地产税收的改革而进一步增长。1986年的税法改革允许REITs 直接管理地产。1993 年退休基金对REITs 投资的限制被取消。这些改革激发了投资者对REITs的兴趣,使REITs 自上世纪八十年代来有了迅猛的发展。迄今在美国已有300多家REITs,市值达四千多亿美金[13]

在中国,对于证券投资基金 2002年国家下发了《关于开放式证券投资基金有关税收问题的通知》,明确了对开放式基金的四个优惠措施:“1,对基金管理人运用基金买卖股票、债券的差价收入,在2003年底前暂免征收营业税、企业所得税;2,对个人投资者申购和赎回基金单位取得的差价收入,暂不征收个人所得税;3,对基金取得的股票的股息、红利收入,债券的利息收入、储蓄存款利息收入,由上市企业、发行债券的企业和银行在向基金支付上述收入时代扣代缴20%的个人所得税;对投资者从基金分配中取得的收入,暂不征收个人所得税和企业所得税;4,对投资者申购和赎回基金单位,暂不征收印花税。” 2003年底财政部与税务总局又作出规定[14] “自200411日起,对证券投资基金(封闭式证券投资基金,开放式证券投资基金)管理人运用基金买卖股票、债券的差价收入,继续免征营业税和企业所得税。”这个文件的规定是适用于证券投资基金,并未明确适用于房地产投资信托基金,而且,中国政府在基金与证券方面的税收一直以来都是以临时的文件出现的,所以,基金方面的税收政策具有不稳定性。而稳定的税收政策是国内房地产投资信托基金产品开发的前提。

由于我国的税收征管手段落后,目前无法实施“实质所得者征税”和“净所得征税”的制度。REITs的运作涉及多道环节与程序,而越多的交易环节将面临更多的税收负担。在这个问题上,REITs虽然其本身可能减少了基金的所得税,但是,REITs的多个拥有物业所有权的信托设立的企业等将会涉及企业所得税,同时,在REITs方案的重组过程中,因物业交易也将产生相当多的交易税费。另外,由于REITs主要涉及物业的出租,因此,房地产税的缴纳也将不可避免。

如果不能从税收方面来避免多重征税,则需要经过多重资产转让及多个环节实现投资收益的REITs产品乃至其他资产证券化产品,将很难在中国获得广泛的成功。

令人欣慰的是,2006220财政部与国家税务总局发布了财税[2006]5号《关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》对信贷资产证券化所涉及的印花税、营业税与所得税的政策进行了明确,“对信托项目收益在取得当年向资产支撑证券的机构投资者(以下简称机构投资者)分配的部分,在信托环节暂不征收企业所得税”。这虽然是针对信贷资产证券化的税收政策,但也让类似的REITs产品在税收方面问题的解决看到了希翼。

4、 信托的法律关系保障。《证券投资基金法》没有规定,证券投资基金可以有融资,因此,REITs也可能会面对不能进行融资的规定。香港《房地产投资信托基金守则》第7.9条中规定REITs可以进行融资,借款总额不得超过该投资信托计划资产总额的45%。据了解,证券投资基金法,在制定的过程中,曾涉及到过融资的问题,但最后,相关的允许基金融资的法律文被删除。2002627中国人民银行《信托投资企业资金信托管理暂行办法》规定信托投资企业办理资金信托业务时“不得举借外债”[15]。若REITs也采用这种方法管理,虽然可以避免或降低基金的投资风险,但是却会限制REITs的收益水平。由于REITs是由专家来进行管理的投资集合,若在对管理人的企业管治水平及业务水平有了一个比较严格的控制后,则这种融资方面的限制性规定可能显得多余。因此,未来相关的REITs规定可以准许REITs在一定条件下的融资功能。

2002627中国人民银行《信托投资企业资金信托管理暂行办法》第六条 信托投资企业集合管理、运用、处分信托资金时,接受委托人的资金信托合同不得超过200(200),每份合同金额不得低于人民币5万元(5万元)。这个规定的目的是限制中小投资者投资于投资集合计划,。与这种考虑相反,REITs专业投资于房地产,REITs的目的是能大规模地集合资金,而小的REITs比较缺少吸引力,投资风险也会比较大。这一点上,若按现有的资金投资集合计划的规定与REITs的出发点与目的上存在南辕北辙的差异。

香港证监会所发布的《房地产投资信托基金守则》[16]规定,管理人与信托人均需要香港证监会认可,这就是通过证监会来审核管理人与信托人的资格,确保管理人与信托人的专业水准,化解与避免投资者的投资风险。

5、 信托基金的建立。根据REITs的现有实践,很多情况下,REITs是通过基金向原有的房地产所有者购买房地产,而该受让的房地产必然是已经出租正在经营并收取租金的。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这一条规定,将会使已有的房地产通过转让给房地产投资信托基金时的法律障碍。实践中,由于房地产投资信托基金主要是通过租金收入来实现的,所以,应当说根据计划需要将已有的出租的物业转由房地产投资信托基金来承接,但根据合同法的这条规定,就必须要获得所有承租人的同意放弃优先受让权后才能得以实施。这样就为计划重组进入REITs的房产在出租的情况下的收购带来的法律上的困难。

6、 会计准则。在境外,各国的证监会对上市企业信息透明度有较高要求,特别是财务及税务方面。对于REITs还需要配合按国际会计准则,进行全面信息披露,让投资者对开发商的规模及能力有所了解。而国内房地产开发商在这方面存在缺陷,国内房地产开发中有比较多的灰色区域,有待进一步提高企业的信息透明度。在实务处理中,商业房地产租金若产生跨年度收取的情况,如若干年租金一次收取的[17],则需要按直线法平均分摊到每一年,这就可能出现实现利润与实际的现金流有比较大的差异。REITs大多是采用出租物业以收取租金作为投资回报,这就会导致产生按利润分配投资才收益与按企业利润进行收益分配二种方法上的矛盾。另外,对于出租的物业,国内目前普遍采用历史成本法计算其物业的价值,这并不能反映近年来国内物业的升值所带来的房地产资产增值的情况,因此账面价值并不能真正地反映REITs资产的真实价值。值得庆幸的是,2006年财政部新颁布的《企业会计准则》第3号——投资性房地产的第十条规定了,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这就解决了REIT资产的价值问题。

7、 信托企业的管理。信托业的本身是一种非常灵活的投资手段与投资工具。但信托投资企业在中国一直以来是金融财务问题的多发地。中国政府一直在寻找一种对信托投资企业进行规范管理的有效方法,但似乎并没有找到一个良方来根除信托投资企业的行为总是要超越法律、政策限制的劣根性。其中可能的原因在于,信托投资业务是一种基于信任,在诚信基础上发展起来的业务,而中国传统上缺少代人理财的学问传统,信托投资企业也缺少合理的内部制约机制。自70年代末开始改革开放以来,趋利性成为一种大众的追求,在这种情况下,内部控制薄弱与摸着石头过河的政策导向,加上信托经理们没有诚信的内心自我约束,使得信托投资业成为一个变相金融机构,成为一个屡屡被整顿的对象。所以,要发展REITs及资产证券化产品就必须要先培育出合资格的信托投资企业。

8、 REITs所产生的证券与股票及一般债券不同,它不是对某一经营实体的利益要求权,而是对特定资产包所产生的现金流与剩余利益的要求权。特定的资产包需要一个特殊的机构来运作。房地产投资信托基金需要设立一些特殊目的的企业或者机构来运作。但是,在我国的企业法及合伙法等均没有规定特殊目的企业的机制。企业必须进行生产与经营,若不从事生产经营则企业将会被关闭。资产包在法律上需要表现为特定目的载体(Special Purpose Vehicle,简称SPV)来运作。在实践过程中,SPV的实现方式主要有两种:特设企业(Special Purpose Company ,简称SPC)和特设信托(Special Purpose Trust ,简称SPT)。这两种方式在国外都很常用,也就是契约型基金与企业型基金。美国的REITs采用的是企业型。日本、新加坡,在REITs的专项立法中明确,组织结构可以采用企业或信托(契约)形式;英国的封闭型基金採用企业型、开放式基金采用契约型。我国香港、台湾地区以及日本多是契约型基金。在目前,企业型基金在全球得到了越来越普遍的采用。在中国《企业法》并未允许特殊目的企业存在的情况下,REITs通过使用的特殊目的企业来运作的方法就难以在中国实施。

 

(二)中国物业在境外发行房地产投资信托基金的法律障碍

由于在中国的法律环境并没有完全具备发行REITs产品的条件,许多国内的企业将其眼光瞄准了在境外发行REITs。越秀的成功发行,为国内的房地产商带来了希翼。

境外发行REITs大部分是商业房地产,而国内的房地产商绝大部分是投资于住宅类的房产的开发。住宅类的房产开发,能为房产商带来一次性的收入与利润,但并不能带来稳定的、持续的现金流入。所以境内房地产企业如要去境外发行REITs遇到的第一个问题是房地产开发产品的结构与REITs的要求不相符合。

境内房产商要在境外发行REITs所需要的第一步就是要将境内的房产收益能转化为境外投资者能获得收入。其方法有二种,即将股权转让或将房产转让。二种方法各有利弊。股权转让即,将持有房产物业的企业的股权转让给境外REITs所控制的企业。这种方法虽交易方便,但该种方式,投资者首先必须以分红方式将资金汇往国外,这必然增加税收成本(企业须缴33%的企业所得税),同时国内企业的会计制度均是111231,各项汇算清缴也须在年度终了后进行,这样与REITs投资者通常每六个月分红一次的要求相矛盾。

第二种方式是转让物业给境外的REITs企业,这样做虽然解决了股权转让中的不利因素,但又将产生因房产的增值与房地产交易而产生的税收成本。但这种方式交易完成后,房产出租所收到的租金在预扣税收后可直接汇往境外。这种方法是第一次的交易费用巨大,而后续的运作比较简单。

总之,将境内的房地产采用转移至境外的方法来不可避免地涉及外汇的管理所带来的困境,这也可能降低境外投资者对投资境内物业的REITs产品的投资兴趣。

1、境外发行REITs的外汇管理程序

境内房产商去境外发行REITs产品,将涉及二个环节上的外汇问题。一是境外REITs企业收购境内房产所需要的外汇资金。另一个问题是境内房产的租金收入汇往境外问题。

中国实行资本项目的外汇审批制度,所以,如果境外REITs企业收购国内企业股权,则将适用《外国投资者并购境内企业的规定》办理收购国内企业股权的批准手续并办理外汇的结汇事项。如果境外REITs企业收购境内的房产,则境内资产的拥有者在一次性收汇后换成人民币收入。

由于境外的投资者投资REITs产品主要看中其有好的现金收益,因此,REITs产品必须要将国内房地产的现金收入汇往境外用于投资者的收益分配。对于REITs收入的汇出,如属股权投资的情况,则需要将外汇将以分红形式,则需要按《外商投资企业和外国企业所得税法》的规定,在外资企业的董事会作出有效的决议后,经外汇管理部门批准后汇出。如属资产投资的情况,则需要按《外商投资企业和外国企业所得税法》的作为外国企业在中国获取收入的规定缴纳所得税,并经外汇管理部门批准后,汇往境外。

由于外汇管理的限制,一般需要进行年度的所得税的汇算清缴后才能将收入汇往境外,这将会使REITs不能保证每6个月向投资者支付一次分红,这种情况下,可能降低REITs产品对投资者吸引力。

境内房产商将境内资产去境外发行REITs均会涉及20051021国家外汇管理局汇发[2005]75号《关于境内居民通过境外特殊目的企业融资及返程投资外汇管理有关问题的通知》需要办理相关的登记与备案手续。

2、房地产过户的交易税收

由于境外发行REITs必须将境内的资产转移给境外的企业,这将需要支付一大笔房地产交易税金。越秀之所以成功地发行了REITs的一大前提是,越秀的原有物业已经在境外企业名下。而若目前国内的企业要实现去境外上市REITs物业,则只能将持有的物业的企业的股权转让给境外企业。但这样做的缺陷是要缴纳双重所得税。

3REITs需要专业的人员来管理物业

由于纳入REITs的物业项目需要物业管理和资产管理方面的专业支撑,才能把房地产产的潜在价值体现出来,实现REITs收益的最大化。国内的房产项目普遍存在缺乏专业资产管理人员与企业等问题,例如物业管理、设施管理、租户组合管理、租金管理等,如属酒店项目则需要专业的酒店管理企业来管理。国内现有能提供租户组合和长期回报率等投资运营状况分析的专业资产管理企业则更较少。缺少这些有成熟经验的具有国际水平的人员与企业,REITs可能无法充分发挥其市场竞争力及拥有较好的获利能力。

 

 

三、对于REITs的政策建议

 

    1.建立完善的法律体系

一部完整的《房地产投资信托条例》对于REITs而言是十分必要的,这是由由REITs产品的独特结构与运作要求所决定的。尤其是在目前我国信托机构、资产管理机构的运作还不成熟的情况下,一部具有针对性的规范性文件,将是十分宝贵的。这个规范性文件应该注重以下几个方面的内容。

信托人与管理人的职责与条件、专业能力,严格与明确的信托人与管理人的责任与义务将有利于保障投资者的利益;

发行REITs产品的基本要求,如可预见的投资回报率、投资的方向与限制、分红的政策、工具性企业的层次与限制、基金融资的比例控制等,这些要求将控制REITs的运作风险与保证投资者能取得合理的回报。

建立严格的REITs信息披露制度,资本市场上的产品,风险与收益是并存的,要从实体上划清REITs的发行者、管理人、投资者与市场监管者之间的责任是困难的,最好的方法就是建立良好的信息披露,在确保良好的信息披露基础上,法律可以让投资者风险自担。国际的经验是在严格信息披露基础上的监管才是有效的。

建立一个市场的监管架构,规范证监会、银监会、税务总局、证券交易所、房地产管理机构等相互之间的配合与协调机制。

规定REITs产品的发行与交易过程中,中介机构的责任与义务。在市场经济中,由于需要用市场来调节经济,政府的过度干预将扭曲市场并给政府带来负面的声誉。中介机构在市场经济中承担了相当多的监控职能。培育中介机构,明确中介机构的法律责任,将可以使资本市场得以有效的运作。在REITs的发行与运作中,资产评估师、会计师、律师、保荐人等专业机构将为REITs产品的提供不可或缺的专业服务,也使得REITs更具有公众的信任度,这是REITs产品能够成功运作与合理防范风险的关键所在。

    2、建立符合我国REITs发展需要的税收体系。

税收政策对REITs的重要性在前文已作叙述。一个合理的、透明的及长期稳定与有效的税收政策是REITs成功的前提。这正是我国税法方面所需要完善的。

3、完善信托机构与资产管理机构,提高信托机构与资产管理机构的专业水准与管理效率。REITs是基于专业管理的房地产投资产品,它能否有效运作,产生预期的效益取决于专业的机构的水准与效率。在我国由于信托机构与资产管理机构普遍缺乏专业能力与经验,所以这个因素成为在中国推行REITs产品的最大的不确定因素。而这种专业能力与经验并不是靠几个人在短时期内可以形成的,这是一项复杂的难以控制的过程。

REITs是一种好的产品,是一种好的制度创新,陈志武先生曾说过,现代社会财富并不取决于地大物博,而是源自于金融产品的制度创新[18]。相信有效地利用金融制度创新将会给大家社会带来更大的财富,更快的发展。

 

附:REITs的运行框架图

 

 

基金单位持人(证券市场投资者)

房地产投资信托基金

房地产资产

基金管理人

信托托管人

(如专业信托企业)

资产经理

(物业管理企业)

管理服务

信托服务

管理费

信托人收费

资产管理

资产管理费

文本框: 基金单位投资文本框: 分配收益文本框: 持有资产文本框: 净资产收益 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



[1] 领汇房地产投资信托基金20051114刊登开始发行,20051125领汇的基金单位在香港联合交易所上市交易。

[2]有报道称大连万达正准备将国内的商业房地产打包在境外发行REITs

[3] 参见《领汇基金上市再陷迷局》黄立锋 《中国证券报》20041216报道

[4] 关于REITs的国内研究,请参考毛志荣:《房地产投资信托基金研究》,深圳证券交易所综合研究所研究报告,2004.1.16 深证综研字第0089 号,

[5]香港证监会20056月公布了《房地产投资信托基金守则》第3.1条规定

[6] 参考香港证监会《房地产投资信托基金守则》第7.12条股息政策的规定

[7] 在国内的规范性文件中目前有《证券投资基金法》第2条与《信托投资企业资金信托管理暂行办法》第5条规定了这种“集合管理、运用、处分信托资金投资”或“资产组合投资”等类似概念,一些《民法通则》《企业法》《证券法》等更为重要的法律中并没有类似的概念。

[8] 参考 陆一 REITs对中国意味着什么》,《经济导刊》2006年第3

[9] 参考2003年10月28日中华人民共和国通过的《中华人民共和国证券投资基金法》第二条、第三条、第四条的规定内容

[10] 200611生效的《中华人民共和国企业法》第5条、第7条、第12条规定企业的目的是经营,企业登记机构发给企业的是营业执照,企业必须有其经营的范围。因此,中国所理解的企业与境外法律所规定的企业有一个实质的区别就是,在中国,企业是一个经营实体,而不是一个特殊目的的机构。这种情况下,中国的《企业法》就不会存在不从事经营的仅以某种特殊目的存在的企业。

[11] 参考陈柳钦《美国房地产投资信托基金(REITs)的发展及其对我国的启示》

[12] 1960 年,艾森豪威尔总统签署《房地产投资信托法案》(Real Estate Investment Trust Act of 1960),标志着REITs 的正式创立。法案给予REITs 税收上的优惠,并允许其上市交易,解决了传统的房地产资产不能流动的问题

[13]《美新港比较——REITs成为房地产融资主要工具》《金融家》 发表于 2005-12-21

[14]财政部 国家税务总局《关于证券投资基金税收政策的通知》财税[2004]78

[15] 2002627中国人民银行《信托投资企业资金信托管理暂行办法》第四条第三款规定

[16] 参见香港证监会《房地产投资信托基金守则》第4章与第5章的规定

[17] 国内的以房地产出租获得收益上市企业如:轻纺城(600790SH,小商品城(600415SH)其收益也是一次性收取若干年的租金。资料来源于轻纺城、小商品城的年度报告。

[18] 参考陈志武 《财富是怎样产生的?》《新财富》2003年第5



上一篇:资产证券化的法律问题研究
下一篇:上市企业面临制度环境的新变化

全球办事机构: 集团总部 北京 上海 深圳 杭州 广州 昆明 天津 成都 宁波 福州 西安 南京 南宁 济南 重庆 苏州 长沙 太原 武汉 贵阳 乌鲁木齐 郑州 石家庄 合肥 海南 青岛 南昌 香港 巴黎 马德里 硅谷 斯德哥尔摩 纽约
XML 地图 | Sitemap 地图